Immofonds-Chef: „Großmieter wollen Gewinne aus der Krise herausholen"

Die angeordneten Geschäftsschließungen aufgrund der Corona-Pandemie lassen auch den Gewerbeimmobilienmarkt erzittern. Investoren, die von Mieteinnahmen solcher Objekte leben, stehen derzeit vor der Frage, wie zahlungsfähig ihre Mieter sind. Der geschlossene französische Immobilienfonds Corum Origin, den auch in Österreich etliche Privatanleger besitzen, erwartet derzeit einen eher kleinen Rückgang bei der Rendite. Man müsse allerdings vor allem gegenüber großen Mietern hart bleiben, wie CEO Frédéric Puzin im Interview erklärt.

Keine Zugeständnisse für Mieter mit hohen Cashpositionen
„Die großen Unternehmen mit starken Bilanzen und viel Cash waren die ersten, die wegen der Krise eine Stundung oder Mietaussetzung beantragt haben", kritisiert Puzin. In den meisten Fällen sei die Diskussion beendet gewesen, sobald man ein aktuelles Finanzstatement verlangt habe, das Cashprobleme belegt. Ein solches habe schlussendlich kaum eines der besagten Unternehmen vorgelegt. „Manche große Firmen versuchen da wirklich, sich Vorteile zu verschaffen. Wir hatten zum Beispiel ein Unternehmen, das die Aussetzung der Mieten für sechs Monate verlangt hat. Am Ende der Verhandlungen haben sie uns vorgeschlagen, dass wir die Mieten für die nächsten acht Jahre um fünf Prozent senken. Man sieht, das Ziel ist nicht, dass sie in der Corona-Krise über die Runden kommen, sondern, dass sie aus der spezifischen Situation einen Gewinn herausholen", so Puzin.

Auch mit Blick auf die Zukunft werde man bei solchen Anfragen nicht nachgeben, insbesondere, da zu erwarten sei, dass gerade die großen, gut am Markt verankerten Mieter langfristig zu den Aufsteigern nach der Krise gehören. „Viele Unternehmen, die derzeit nur wegen des tiefen Zinsniveaus überleben, werden verschwinden, solche mit guten Produkten und hohem Kundenvertrauen gewinnen hingegen später Marktanteile dazu", sagt der Corum-Chef.  

30 Prozent haben angefragt
Sehr wohl werde und müsse der Fonds aber vielen kleineren Unternehmen bei den Mietkonditionen entgegenkommen, die aufgrund der Krise vor Liquiditätsproblemen stehen. Insgesamt haben in den vergangenen Wochen etwa 30 Prozent der Mieter in den Objekten, die der Corum Origin besitzt, eine Anfrage für Maßnahmen gestellt. Der Fonds hat in rund 130 Gebäuden europaweit um die 250 Mieter.

Bisher gab es Anfragen für eine Aussetzung der Mieten im Ausmaß von 2,3 Prozent der jährlichen Mieteinnahmen so wie Anträge auf Stundungen im Wert von 0,8 Prozent der Mieten – wobei die Stundungen weitgehend keinen Einfluss auf die jährliche Gesamtperformance haben. Dazu kommt, dass einige Mieter Corum über Schwierigkeiten vorinformiert haben, woraus sich eine Schätzung über weitere zukünftige Anfragen im Ausmaß von 3,9 Prozent der Mieten ergibt. Zusammengerechnet gehe man im Worst-Case-Szenario von einem moderaten Rückgang der bisherigen jährlichen Performance auf 5,6 Prozent aus. Diese hatte seit Fondsstart stets über der angestrebten Zielmarke von sechs Prozent gelegen.  

Abflüsse kurzfristig erhöht
Die Anleger im Fonds seien derzeit relativ gelassen. Die Anteilsrückgaben im Origin, die historisch bei 0,3 Prozent der Kapitalisierung liegen, seien in den vergangenen 45 Tagen zwar auf 0,6 Prozent gestiegen. Seit einer Woche liege man jedoch wieder auf einem Wert zwischen 0,4 und 0,3 Prozent. „Wir kommunizieren laufend den erwarteten Einfluss der Krise auf unsere Performance und haben im April eine unveränderte Dividende ausgezahlt. Das hat das Vertrauen wieder gefestigt", sagt Puzin.

Er geht davon aus, dass in den kommenden Wochen krisenbedingt neue Kaufmöglichkeiten für den Fonds entstehen, weil  andere Besitzer Geld brauchen, beziehungsweise ein geringer Verschuldunggrad immer relevanter werde. Man habe kürzlich zwei Objekte mit Rabatten zwischen zehn bis 15 Prozent an Land gezogen, weil die Eigner verkaufen mussten. "Solche Chancen wird man weiter sehen", sagt der Corum-Chef. (eml)

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April 2020