Fonds Professionell - „Wir empfehlen einen Zehnjahreshorizont“

Die jüngsten Zinsanstiege setzen der Immobilieninvestmentsparte mehrheitlich zu. Der französische Immobilienspezialist Corum Investments sieht die Situation hingegen als gute Gelegenheit, interessante Objekte mit hohen Preisabschlägen zu kaufen. 

Während in der Immobilienbranche wieder Vorsicht und Zurückhaltung eingekehrt sind, zeigt sich das französische Investmenthaus Corum offensiv. Der Markt befinde sich zwar in einer starken Konsolidierung, trotzdem seien seit Jahresbeginn für 414 Millionen Euro neun Immobilien gekauft worden, hieß es Ende September in einer Unternehmensmitteilung. Die beiden Fonds Corum Origin und Corum XL sind seit 2016 in Österreich erhältlich und werden quasi wie offene Immobilienfonds vermarktet. Rechtlich handelt es sich jedoch um geschlossene Alternative Investmentfonds (AIF), die der französischen Finanzaufsicht unterliegen. Trotzdem verkaufen sich die Fonds laut Corum recht gut, weil sich Anleger von den proklamierten Performancezielen von sechs beziehungsweise fünf Prozent beeindrucken lassen. Diese Ziele liegen weit über den Renditen, die konservative Immobilienfonds in den vergangenen Jahren erreicht haben. Wie diese Outperformance langfristig erwirtschaftet wird, lässt sich aus den Fondsunterlagen kaum ablesen.  

Corum betont in diesem Zusammenhang den opportunistischen Investmentansatz, tut sich aber schwer, diesen nachvollziehbar darzustellen. Deshalb sprach FONDS professionell mit Martin Linsbichler, der seit dem Frühjahr 2023 die Österreich-Dependance von Corum leitet.  

Herr Linsbichler, wie sehen Sie die jüngste Immobilienmarktentwicklung und die Stimmung in der Immobilienbranche?  
Die Stimmung ist am Markt insgesamt natürlich getrübt durch sämtliche Ereignisse, die uns in den vergangenen eineinhalb Jahren getroffen haben, allen voran die Steigerung der Inflation und die Erhöhung der Zinsen. Bis dahin haben wir am Markt Entwicklungen gesehen, die ein bisschen an der Realität vorbeigehen. Wir profitieren davon, dass die Märkte zum ersten Mal seit zehn Jahren hochinteressant geworden sind. Wir sehen 20- bis 30-prozentige Preisrückgänge, allerdings nicht überall. Die Niederlande sind beispielsweise ein Vorreiter für uns, während Deutschland und Frankreich weiterhin zu teuer sind, weil es dort keine Preiskorrekturen gibt.  

Wie haben sich bei Ihren Fonds in diesem Jahr die Mittelzuflüsse im Vergleich zu 2021 und 2022 entwickelt?  
Grosso modo kann man sagen, dass sich bei uns im Jahr 2023 im Vergleich zu 2022 die Mittelzuflüsse um zehn Prozent erhöht haben, während der französische Heimatmarkt um 20 Prozent verloren hat. In Österreich haben wir im ersten Halbjahr 2023 7,7 Millionen abgesetzt, und wir erwarten eine Steigerung im zweiten Halbjahr, weil das §-14-Geschäft dazukommt. Im August und September haben wir unser Ziel wieder übererfüllt. Damit sollten wir heuer das Fundraising-Ergebnis vom vorigen Jahr, in dem wir knapp 19 Millionen Euro umgesetzt haben, erreichen. 

Wie viel Kapital wurde im selben Zeitraum abgezogen?  
Wir sind seit sechs Jahren in Österreich am Markt, und in diesem Zeitraum wurden über beide Fonds 1,38 Prozent des hier gezeichneten Volumens gekündigt. Wir empfehlen einen Zehnjahreshorizont und sehen unsere Fonds als gute Beimischung in einem Wertpapierportfolio. Und es gelingt uns offensichtlich, die Fonds richtig zu platzieren, wenn Sie sich die geringe Rückgabequote ansehen.  

In Ihrer Außenkommunikation betonen Sie, dass Corum opportunistisch investiert. Was verstehen Sie unter einer Opportunität?  
Es geht uns auf der einen Seite immer darum, günstige Opportunitäten zu finden, die unsere Zielperformance generieren. Bei dem einen Fonds sind es sechs Prozent, beim anderen fünf Prozent. Auf der zweiten Seite gehen wir nach Ländern und Sektoren opportunistisch vor. Und drittens geht es um die Due Diligence beim Mieter. Das heißt, dass wir solide Mieter haben, die langfristig gebunden sind. In unseren Immobilien laufen Mietverträge bis zu 18 Jahre. Über das gesamte Portfolio beträgt die durchschnittliche Restmietzeit mehr als sechs Jahre. Eine der jüngsten Opportunitäten, die wir gefunden haben, ist das Hauptquartier von Capgemini in Utrecht, das wir um 78 Millionen Euro mit einer Anfangsrendite von rund acht Prozent erworben haben.  

Können Sie bitte konkreter werden: Woran machen Sie fest, dass es sich bei einer Immobilie um eine Opportunität handelt?  
Das macht unser Research. Ein entscheidender Punkt ist die Anfangsrendite.  

Höhere Renditen bringen in der Regel höhere Risiken mit sich.  
Das Risiko ist nicht höher, wenn man einen langfristigen garantierten Mietvertrag mit acht Prozent Mietrendite hat, um am Ende sechs Prozent an den Investor ausschütten zu können. Wir haben hochqualitative Triple-A-Mieter, die uns die Sicherheit geben, dass die Miete bezahlt wird. Genau darum geht es. Wir wollen immer unsere Zielperformance erreichen.  

Die Zielperformance ist das zentrale Argument in Ihrer Werbung. Wenn Sie jährlich sechs Prozent erreichen wollen, müssen Sie den Markt schlagen, der in den vergangenen Jahren mit erstklassigen Immobilien im Durchschnitt zwei bis drei Prozent Rendite abgeworfen hat. Deshalb sind viele Berater skeptisch. Wie schafft man es, den Markt über zehn Jahre in dieser Dimension zu schlagen?  
Das schaffen wir, indem wir nicht nur auf Deutschland und Österreich schauen, sondern breit in der Eurozone und für Corum XL auch außerhalb der Eurozone investieren. Für den Erfolg und opportunistisches Investieren braucht man Research, Analysen und Geduld. Dann bekommt man Immobilien mit 20 bis 30 Prozent Abschlag. Das haben wir zum Beispiel vor einem Jahr in Glasgow gesehen, wo wir durch Zuwarten die anfangs angebotene Rendite von 5,4 Prozent auf letztlich 6,4 Prozent erhöhen konnten.  

Das bedeutet aber, dass Sie die Immobilie, die Mieter und das Marktumfeld anders eingeschätzt haben als der Verkäufer. Daraus ergeben sich Chancen und Risiken. 

Das wirft die Frage auf, wie krisenresistent Ihr Portfolio angesichts der vielfältigen Markteinflüsse Pandemie, Inflation, Zinsen, Homeoffice, E-Commerce, Nachhaltigkeit ist?  
Die Stabilität entsteht durch Diversifikation und opportunistisches Investieren. Wir schließen keine Region und fast keinen Sektor aus. Und die Eigenverwaltung der Immobilien war während Corona sehr wichtig. Wir konnten direkt auf die Mieter eingehen und ihnen nötigenfalls ein bisschen entgegenkommen. Aber es gab keine Einbußen, und wir konnten wieder sechs Prozent an die Anleger auszahlen.  

Wie schätzen Sie das Thema Homeoffice in der Zukunft ein?  
Homeoffice ist gekommen, um zu bleiben, das ist keine Frage. Aber es hat sich relativiert. Viele Unternehmen holen ja die Mitarbeiter zurück und erlauben nur noch zwei Tage Homeoffice pro Woche. Deshalb werden weiterhin die Arbeitsplätze benötigt. Wir sehen aber auch, dass neue Mieter benötigt werden, wenn Flächen von Bestandsmietern zurückgegeben werden. Wir sind aber für den Büromarkt relativ positiv gestimmt. Für uns werden übrigens Hotels wieder interessanter. Hier wollen wir aufstocken, weil wir der Meinung sind, dass es in diesem Segment Aufholbedarf und deshalb bessere Aussichten als vor fünf Jahren gibt.  

Wenn Sie wirklich opportunistisch investieren, hätten Sie vor zwei Jahren Hotels gekauft, als sich niemand dafür interessiert hat. Jetzt ist die Nachfrage wieder hoch.  
Wir haben ja bereits in Hotels investiert. Wir müssen keine 20 Prozent Anfangsrendite anstreben, sondern es genügen auch 7,4 Prozent, um im Endeffekt die sechs Prozent Performance für unsere Investoren zu erreichen. Es geht auch um Geduld, Bescheidenheit und Value-Investing.  

Immobilien sind eher ein langfristiges Investment. Unter welchen Umständen steigen Sie aus einem Objekt wieder aus?  
Das Erste ist: Wir haben so viel Ertrag erwirtschaftet, dass wir sagen: Es reicht, wir wollen nicht gierig sein. Der zweite Grund ist die Absicht des Mieters, innerhalb der nächsten zwei, drei Jahre auszusteigen. Und drittens reagieren wir natürlich, wenn wir erkennen, dass der Mieter in finanzielle Schwierigkeiten gerät und wir unter Umständen irgendein Problem haben könnten. Das sollte aber nicht passieren, weil die Mietverträge doppelt und dreifach abgesichert sind.  

Wann haben Sie mit einer Immobilie genug Gewinn gemacht?  
Das Fondsmanagement definiert, wann für uns die Ertragssituation ausreichend ist. Vor dem Hintergrund, dass wir anderswo andere Opportunitäten finden. Wir steigen jetzt in England langsam aus, um zum Beispiel gleich in Holland investieren zu können.  

In Ihren Unterlagen steht, dass Corum die Immobilien nicht renoviert. Woher kommt die Wertsteigerung der Objekte, mit der Sie die Gewinne machen?  
Erstens kaufen wir Immobilien im Topzustand und halten sie instand. Aber wir entwickeln und renovieren nicht, wie Sie richtig sagen. Zweitens gibt es eine Marktpreisentwicklung, und der Corum XL, der außerhalb der Eurozone investiert, nimmt auch geringe Fremdkapitalgewinne mit. Und der dritte Punkt lautet: Es gibt einen Turnover auf der Mieterseite. Das heißt, entweder steigen die Mieteinnahmen durch die Indexierung der Mieten oder neue Mieter zahlen eine höhere Miete als ihre Vorgänger.  

Das Thema Nachhaltigkeit hat in der Immobilienwirtschaft inzwischen große Bedeutung auch bei Bestandsimmobilien. Wie gehen Sie damit um?  
Wir beantragen gerade das Passporting für einen nachhaltigen Immobilienfonds mit dem ISR-Label des französischen Wirtschaftsministeriums. Er ist seit 2020 auf dem Markt und soll Anfang nächsten Jahres in Österreich in den Vertrieb gehen. Das jährliche Renditeziel liegt derzeit bei 4,5 Prozent.  

Stichwort Vertrieb: Zurzeit arbeiten Sie mit einem Unternehmen als Hauptvertriebspartner zusammen. Wie wollen Sie sich vertrieblich für die Zukunft aufstellen?  
Derzeit haben wir rund 250 Vertriebspartnerschaften in Österreich. Angesichts der rund 3.500 Vermögensberater am Markt haben wir noch genügend Luft nach oben. Unser klares Ziel ist, mit Einzelberatern zusammen zu arbeiten und so viele Vertriebsvereinbarungen wie möglich abzuschließen. Wir wollen die dafür notwendige Überzeugungsarbeit leisten und damit das Vertrauen am Markt gewinnen. Darüber hinaus ist unser Corum XL auch für Family Offices und Stiftungen sehr interessant. Und im nächsten Schritt wollen wir mit Privatbanken in Kontakt kommen.  

Sie setzen im Vertrieb darauf, dass Anleger, die den Gewinnfreibetrag nach § 14 EStG nutzen wollen, bei Ihnen einsteigen. Haben Sie durch ein Steuerberatergutachten prüfen lassen, ob Ihr Fonds Corum Origin für den Gewinnfreibetrag in Anspruch genommen werden kann?  
Das wurde 2019 von PwC geprüft, und dazu gibt es ein Gutachten. Es geht alles mit rechten Dingen zu.  

Für Anleger, die den Gewinnfreibetrag nutzen, ist eine gewisse Fungibilität der Investments notwendig. Ihre Produkte sind aber keine offenen Fonds, die täglich handelbar sind. Wie funktioniert das, wenn ein Anleger aussteigen möchte?  
Das ist kein Problem. Wir nehmen die Anteile zurück, und dafür gibt es ein Rückgabeformular, das der Anleger direkt an Corum schickt. Danach wird seine Beteiligung rückabgewickelt, und der Anleger erhält den Rücknahmepreislaut den Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Der Anleger kann seine Anteile aber auch auf einen anderen Anleger übertragen.  

Gibt es keine Kündigungsfristen?  
Die Rückgabe ist jederzeit möglich.  

Was passiert, wenn Sie nicht genügend Liquidität haben?  
Wenn die Rücknahmepreise nicht binnen zwölf Monaten bezahlt werden können, muss eine außerordentliche Gesellschafterversammlung darüber entscheiden, ob die Anteilspreise verringert oder eine oder mehrere Immobilien verkauft werden.  

Wie gehen Sie mit dem Direktkundengeschäft um schließen Sie es generell aus oder können Anleger wie in Frankreich direkt bei Corum zeichnen?  
Wir schließen es nicht kategorisch aus, es ist aber kein Geschäft, das wir in Österreich betreiben.  

In Frankreich bietet Corum auch ein Lebensversicherungsprodukt an. Kommt das auch noch nach Österreich?  
Das steht derzeit nicht zur Diskussion. Wir sehen aktuell keine Nachfrage von der Vertriebsseite. Aber wir schließen nicht aus, dass es mittel- bis langfristig eine Strategie werden kann.