Wie ein französischer Immobilienfonds Österreich erorbern will

Der Pariser Immobilienverwalter Corum Asset Management bietet seit Februar in Österreich Kleinanlegern ein Investment in sein Flagschiffprodukt, den Corum Origin SCPI, an. In der aktuellen Printausgabe 2/2019 widmet FONDS professionell diesem Vehikel und der speziellen Immobilienfonds-Gattung eine Analyse. Einen Ausschnitt davon lesen Sie hier.

In Frankreich bedarf das Kürzel SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) keiner Erklärung. Diese besondere Form der Immobilienanlagegesellschaft mit eingeschränkter Liquidität, aber relativ hohen Renditen existiert bereits seit fünf Jahrzehnten. Zum Bestseller avancierten SCPIs jedoch erst in den besonders renditeschwachen Jahren ab 2012, wo sie marktweit eine jährliche durchschnittliche Ausschüttungsquote von fast fünf Prozent boten – und das bei sehr geringer Volatilität. Dazu kommt noch die Wertsteigerung der Immobilien selbst. Allein seit 2012 hat sich das in SCPIs verwaltete Vermögen auf 55,4 Milliarden Euro mehr als verdoppelt. Die Franzosen sprechen wertschätzend von „pierre papier" – „Papier-Stein", ähnlich dem in Österreich bekannten „Betongold".

SCPIs kaufen und verwalten Mietimmobilien. Einziger Zweck ist es, die daraus generierten Mieteinnahmen und Kapitalgewinne relativ zeitnah an die Anleger auszuschütten (oft vierteljährlich, im Origin monatlich). Sie bewegen sich tendenziell in der Nähe geschlossener Immobilienfonds – was die Anleger angesichts der Performance nicht wesentlich stört. Der Euphorie muss aber eine Portion Vorsicht gegenübergestellt werden. Zum Beispiel hängen die Dividenden unmittelbar von der Gesundheit der Wirtschaft und der Immobilienmärkte ab.

Einziger SCPI in Österreich für Private

In Österreich ist der Corum Origin gemäß FMA-Suche derzeit der einzige SCPI, der an Kleinanleger vertrieben wird. Er zahlte seit seinem Bestehen 2012 jedes Jahr Dividendenrenditen von zumindest sechs Prozent an die Anleger aus. In Frankreich gab es dafür etliche Auszeichnungen.

Nicht weniger „imposant" sind aber die Kosten: Der Ausgabeaufschlag beträgt rund zwölf Prozent. Laut dem französischen Regulator AMF haben SCPIs generell höhere Agios, nämlich zwischen fünf und zwölf Prozent. AMF betrachtet bei SCPIs mitunter eine Haltedauer von zehn bis 20 Jahre als angemessen. Corum empfiehlt für sein Produkt mindestens acht Jahre. Bei so langen Haltefristen sollte jedenfalls auch das Zinsniveau mitbedacht werden: Steigen die Renditen für langjährige Staatsanleihen, schmilzt die Prämie dahin, die ein SCPI heute liefert.

Marktgröße in Frankreich

In Frankreich sieht sich Corum als einer der SCPI-Marktführer mit verwalteten Assets im Wert von 2,2 Milliarden Euro, davon 1,5 Milliarden im Origin. Firmenchef Frédéric Puzin geht davon aus, dass sich die Österreicher rasch mit dem Kürzel SCPI anfreunden werden: „Ein SCPI ist total pur. Es gibt nur Gebäude und Mieter. Daraus bekommt man Einnahmen, so als ob man die Objekte direkt halten würden", erklärt er. Der Origin sei mit 116 Gewerbeobjekten in zwölf Euroländern der am breitesten diversifizierte Immobilienfonds in Österreich. „Wir haben keine Marketingstory wie „Shoppingcenter" oder „Deutsche Assets". Unsere einzige Botschaft ist, dass wir sechs Prozent Rendite jährlich abliefern wollen", so Puzin.

Diesem attraktiven Ziel stehen aber Liquiditäts- und Kostenthemen gegenüber, deren sich Anleger bewusst sein sollten. Zum Beispiel nimmt der Fonds Anteile nur zurück, sofern auf der anderen Seite Käufer dafür gefunden werden. Das dauere derzeit zwischen einer Woche und zehn Tagen.

Struktur- und Haftungsfragen

Eine anfängliche Konfusion gab es beim Markteintritt in Österreich in der Darstellung der Details. Gemäß EU-Verordnung ist der Origin ein geschlossener AIF. Die Verordnung zielt dabei auf die Liquidität ab, die ein Fonds bei Rückkauf oder Rückgabe bietet. Zum anderen handelt es sich beim Origin um eine offene Anlagegesellschaft, in dem Sinn, dass das maximal genehmigte Stammkapital jederzeit hinaufgesetzt werden kann, also neue Anleger aufgenommen werden können. Ein Vertrieb in Österreich, der bis vor kurzem lediglich Ähnlichkeiten zu geschlossenen Fonds sah, vermarktet ihn mittlerweile laut Homepage eindeutig als geschlossen.

Angesichts der Diskussion offen oder geschlossen, stellt sich für potenzielle Gesellschafter auch die Haftungsfrage. Nach einer ausführlichen Debatte mit der Redaktion änderte Corum nach Erscheinen der Printausgabe von FONDS professionell seine Statuten auf der österreichischen Homepage. Diese schreiben nun fest, dass die Haftung der Anleger Dritten gegenüber auf die Höhe ihres Anteils limitiert ist. In der deutschsprachigen Vorgängerversion hätten Gesellschafter Dritten gegenüber verhältnismäßig gehaftet – was nach französischem Recht prinzipiell ohne genauere Begrenzung eine Haftung bis zum Zweifachen des eingesetzten Kapitals nach sich ziehen würde (Article L214-89). Die Überarbeitung dürfte im positiven Sinn für jene Anleger wesentlich sein, die nach vergangenen Problemen mit geschlossenen Vehikeln vorsichtig geworden sind.(eml)

Hier geht es zum Fonds Professionell Artikel: https://www.fondsprofessionell.at/news/produkte/headline/wie-ein-franzoesischer-immobilienfonds-oesterreich-erorbern-soll-154025/

Juni 2019