Aus der Presse
Gewerbeimmobilien versprechen höhere Renditen
12.11.2020
Auch die Corona-Krise sollte auf die Branche nur rudimentäre Auswirkungen haben. Christopher Kampner, Head of Austria bei CORUM, im Interview mit dem Börsen-Kurier über die Auswirkungen der Coronakrise auf die Immobilienbranche und die Immobilien “CORUM Origin“ und „CORUM XL“.

Börsen Kurier: Herr Kampner, wie hat sich die Covid-19-Krise bislang auf Ihre in Österreich zugelassenen Immobilienfonds ausgewirkt?

Christopher Kampner: Auch wenn etliche unserer Mieter in Branchen aktiv sind, die von Covid-19 betroffen sind, wird die Krise nahezu keine Auswirkungen auf die Performance unserer Fonds haben. Wir können mit Sicherheit sagen, dass sowohl „CORUM Origin“ als auch „CORUM XL“ heuer ihre Renditeziele von 6 bzw. 5 % erreichen werden. Bei „CORUM Origin“ sind nicht mehr als 1 % der Jahresmieteinnahmen ausgefallen, der Anteil der Stundungen lag bei 2,2 %. Bei „CORUM XL“ fielen nur 0,8 % der Jahresmieteinnahmen aus, die Mietstundungen beliefen sich bei 0,9 %.

 

Börsen Kurier: Worauf führen Sie das zurück?

Kampner: Zugutegekommen ist uns sicherlich, dass wir uns bereits in der Ankaufphase die Mieter und ihre Geschäftsmodelle sehr genau anschauen. Schließlich sind die Voraussetzung für langfristige Renditen, sichere und stabile Mieteinnahmen. Idealerweise handelt es sich bei den Mietern um mittlere und größere Unternehmen, was das Risiko weiter senkt. Wir legen aber auch sehr viel Wert darauf über die gesamte Dauer des Mietvertrag ein gutes Verhältnis zu den Mietern zu pflegen und halten regelmäßigen Kontakt. Das war vor allem beim Ausbruch der Covid-19-Pandemie im Frühjahr der Fall. Wir sind mit allen Mietern in Kontakt getreten und haben auch jeweils Lösungen gefunden.

 

Börsen Kurier: Beide Ihrer Fonds sind nicht in Wohnimmobilien investiert, die ja als relativ krisensicher gelten. Wie konnten die Renditeziele dennoch erreicht werden?

Kampner: Im Vergleich zu anderen Immobilienfonds sind unsere zwei Fonds breiter gestreut, was Assetklassen und Länder betrifft. Das erhöht auch die Renditechancen. In Finnland kann man beispielsweise sehr gute Renditen erzielen, da der Markt von Immobilieninvestoren nicht so stark nachgefragt wird. Dazu kommt, dass mit Gewerbeimmobilien grundsätzlich höhere Renditen zu lukrieren sind als mit Wohnimmobilien. Eine wichtige Rolle spielt aber auch, dass wir – zwecks Renditesicherung – seit 2016 die Höhe der jährlichen Mittelzuflüsse auf 300 bis 350 Mio € beschränken. Bei dieser Summe wissen wir, dass wir im Sinne der Anleger investieren können ohne unter Kaufdruck zu geraten.

 

Börsen Kurier: Sie bezeichnen sich gerne als antizyklische Investoren. Sind dementsprechend Immobilienklassen, die von Covid-19 schwer getroffenen wurden ein Thema für Sie?

Kampner: Büro- und Hotelimmobilien werden derzeit von vielen Investoren gemieden. Wir sehen das etwas anders und haben beispielsweise zuletzt im Bürobereich stark zugekauft. Dabei haben wir aber auch versucht, gewisse coronabedingte Entwicklungen zu berücksichtigen. Klar scheint es beispielsweise so zu sein, dass der Büroalltag künftig anders ausschauen wird. Auch wenn das Home-Office wahrscheinlich eine größere Rolle spielen wird, wird es für Büroflächen weiterhin Nachfrage geben. Wie Hotels einzuschätzen sind, hängt wiederum stark von der Lage und der Zielgruppe, die angesprochen werden soll ab.

 

Börsen Kurier: Haben Sie zuletzt Zukäufe getätigt?

Kampner: Während sich auf unserer „Watchlist“ einige Hotels befinden, haben wir beispielsweise ein Bürogebäude in Italien erworben, das an den britischen IT- Telekommunikationsdiensteister Colt Technology Services vermietet ist. In Norwegen haben wir ein an Tesla vermietetes Geschäftslokal erworben. Für eine sich bereits im Fonds befindliche Immobilie konnten wir Tesla als neuen Mieter gewinnen.

 

Börsen Kurier: Stichwort Großbritannien. Sie waren ja bereits seit dem Brexit-Votum verstärkt am britischen Immobilienmarkt aktiv, ist das weiterhin der Fall?

Kampner: Wir halten den britischen Markt weiterhin für sehr attraktiv und werden dort auch weiter einkaufen. Auf längere Sicht wird der Markt wieder stabiler dastehen. Davon sollte etwa „CORUM XL“, bei dem rund die Hälfte des Portfolios auf Großbritannien fällt, profitieren. Derzeit hat freilich auch die Schwäche des britischen Pfunds Auswirkungen auf die Performance.

 

Börsen Kurier: Sind Sie auch im Logistikbereich tätig geworden?

Kampner: Die Assetklasse ist schon vor Corona sehr gut gelaufen. Viele Konkurrenten sind sehr aktiv in dem Bereich. Das ist für uns als antizyklische Investoren ein Zeichen, Vorsicht walten zu lassen bzw. dafür, dass nicht mehr der richtige Zeitpunkt ist, um zuzukaufen. Zuletzt haben wir zwei Logistikimmobilien in Spanien verkauft. Das hat uns einen Kapitalgewinn von 3,5 Mio € und wir konnten unseren Investoren im Oktober eine Sonderdividende von 1,52 € brutto pro Anteil ausschütten.

 

Börsen Kurier: Sie verlangen von Investoren einen Ausgabeaufschlag von 12 %, was nicht wenig ist. Welche Kosten fallen noch an?

Kampner: Zu den Kosten für Anleger gehört zum einen eine Zeichnungsgebühr von 12 %. Diese wird beim Ausstiegszeitpunkt vom Wert der Fondsanteile abgezogen. Der Kunde spürt sie also beim Einstieg noch nicht. Dadurch soll sichergestellt werden, dass die Kunden langfristig investiert bleiben, was auch die Renditeaussichten erhöht. Wir empfehlen eine Haltedauer von mindestens 5 Jahren. Noch besser wäre 10 Jahre. Zum anderen fällt für den Anleger eine Managementgebühr in der Höhe von 13,2 % an. Diese wird allerdings von den Mieteinnahmen – und nicht vom Fondsvermögen – berechnet. Auf einzelne Jahre heruntergerechnet liegt sie somit bei rund 1 % pro Jahr. Von der ausgewiesenen Jahresperformance ist sie aber bereits abgezogen. Es ist für den Investor wichtig zu wissen, dass diese Art von Investment sehr langfristig gedacht ist. Darauf legen wir auch in der Beratung großen Wert. In Frankreich beträgt die Durchschnittshaltedauer bei solchen Immobilienfonds sogar über 20 Jahre. Ein interessantes Detail für österreichische Anleger ist – es steht ja gerade der Jahresabschluss an – dass mit dem „CORUM Origin“ der Gewinnfreibetrag geltend gemacht werden kann (bzw. der Fonds ist § 14-fähig).

 

November 2020