Aus der Presse

Interview mit Patrick Ortner und Christian Kampner

von Michael Kordovsky

Sie bieten die zwei nicht börsennotierten Immofonds Corum Origin und Corum XL an. Welche genaue Rechtskonstruktion ermöglicht hier Investments für Kleinanleger?

Kampner:
Die rechtliche Ausprägung der Fonds ist eine sogenannte SCPI. Eine "Société Civile de Placement Immobilier" ist eine französische Rechtsform für Immobilienfonds, die es seit 1970 gibt und die sehr strengen staatlichen Auflagen unterliegt. Ihr ausschließlicher Zweck besteht darin, ein Immobilienvermögen zu erwerben und zu verwalten, das Mietzwecken dient. Die Verwaltungsgesellschaft beschafft dafür Mittel von Investoren und zahlt Miet- und Kapitalerträge wiederum an diese aus – und zwar monatlich. Sowohl CORUM Origin als auch CORUM XL gelten nach österreichischem Recht als geschlossene Fonds. 

Ab welcher Summe können Anleger investieren?

Kampner: Bei Corum Origin ab 1.090 Euro, bei Corum XL bereits ab 189 Euro. Bei beiden Fonds ist ab 50 Euro pro Monat/Quartal oder Jahr ein langfristig flexibler Investmentplan mit unbestimmter Laufzeit möglich.

Worin liegt der Unterschied zwischen Corum Origin und Corum XL?

Kampner: Der wichtigste Unterschied ist, dass CORUM Origin ausschließlich in Ländern der Eurozone investiert, CORUM XL in ganz Europa in- und außerhalb der Eurozone und seit kurzem erstmalig auch in Kanada, wo weitere Investments aber aus Währungsgründen bereits wieder gestoppt wurden. Beide Fonds investieren ausschließlich in Gewerbeimmobilien.

Wie sieht die konkrete Asset-Allocation aus?

Ortner: Zum CORUM Origin: Per Ende Dezember 2021 hatten wir 137 Objekte mit einer durchschnittlichen Mietvertragsdauer von 6,79 Jahren und 292 Mietern quer durch Europa. Gemessen am Verkehrswert geographisch die höchsten Anteile nehmen die Niederlande (27%), Italien (14%), Finnland (12%), Deutschland (10%), Irland (8%) und Spanien (7%) ein. Nach Verwendungszweck fallen 41% der Immobilienwertes auf Büros, 35% auf den Handel, 12% auf Hotels, 6% auf Industrie und der Rest auf Logistik und Gesundheitswesen, wobei die finanzielle Auslastungsquote bei 96,1% lag.

Hingegen ist CORUM XL mit 57 Objekten, davon drei Viertel der Verkehrswerte in Büros und weiteren 20% in Handel investiert. Geographisch liegt der Fokus mit 47% auf Großbritannien gefolgt von Polen (28%), Irland (9%) Norwegen und Spanien (je 3%).

Insgesamt verwaltet die in Paris ansässige CORUM Gruppe ein Vermögen von ca. 5 Mrd. Euro.

Welche Performance-Ziele verfolgen Sie und wie war die Historie?

Ortner: Die Ziele für Corum Origin liegen bei 6 % p.a. und jene von Corum XL vorübergehend bei 5 % p.a., da der Fonds in den Anfangsjahren abhängiger von der Volatilität der Währungen ist. Langfristig aber sollte dieser Fonds höhere Renditen erreichen. Grund dafür ist, dass wir zum einen mehr Möglichkeiten für Immobilienkäufe haben, weil CORUM XL ja nicht nur in Europa, sondern weltweit investiert. Weiters können wir die Vorteile aus verschiedenen Währungen nutzen, sowie ein aktiveres Asset Management betreiben. In den vergangenen 10 Jahren lag die am internen Zinsfuß gemessene Rendite im Corum Origin bei 6,6% p.a. Im Corum XL bewegten sich die jährlichen Wertzuwächse zwischen 5,66 % (2020) und 8,03% (2018).

Herkömmliche offene Immofonds, die in Österreich angeboten werden werfen nur 2 bis 3 % p.a. ab, ihre Fonds hingegen mehr als das Doppelte. Woran liegt das?

Kampner: Wir halten im Gegensatz zu den österreichischen offenen Immofonds keine teuren Cashreserven. Teuer daher, da diese Gelder auf Konten einer Negativverzinsung von meist 0,5 % (Liquiditätsgebühren) unterliegen. Die Geldflüsse steuern wir durch ein Matching von Aus- und Einzahlungen. Bei den beiden Fonds handelt es sich um Publikumsfonds, bei denen keine Großinvestoren beteiligt sind – auch in diesem Zusammenhang ist dies ein Vorteil. Außerdem haben wir in den einzelnen Immobilienmärkten Experten vor Ort und können auf Sonderchancen blitzschnell flexibel reagieren. Wir verfolgen nämlich eine antizyklische Investmentstrategie unter Berücksichtigung von Währungszyklen. In der jüngeren Vergangenheit haben wir zum Beispiel Großbritannien als lukrativ gesehen.
Ein weiterer Unterschied zu anderen Fonds, der sich gerade auch während der Coronapandemie als goldrichtig erwiesen hat: wir verwalten all unsere Gebäude mit unserem hauseigenen Team. Das heißt wir kennen unsere Mieter sehr genau und stehen immer in engem Austausch. Diese Tatsache hat maßgeblich dazu beigetragen, dass wir trotz Lockdowns und herausfordernder Lage für viele Gewerbesparten kaum Rückgange bei den Mieteinnahmen hatten.

Kann Fremdkapital eingesetzt werden?

Kampner: Ja, aber in überschaubarer Größe: 20 Prozent Fremdkapital dienen in der Regel Zwischenfinanzierungen.

Wie hoch sind die Ausschüttungen?

Ortner: Ab dem 6. Monat erhalten Anleger ihre Dividenden, sofern Kunden nicht die thesaurierende Variante wünschen. Im Falle der Ausschüttung werden die Mieterträge abzüglich Kosten ausgeschüttet. Im Falle von Liegenschaftsveräußerungen gibt es Sonderdividenden. Nach Steuern kann ein Anleger, der 50.000 Euro investiert – je nach Fonds – mit einem monatlichen Netto-Dividendenertrag von 170 bis 200 Euro rechnen.

Wie werden die Fonds besteuert?

Kampner: Teile der Erträge werden direkt im Fonds versteuert. Den übrigen Anteil der Erträge muss der Investor in seiner Steuererklärung angeben – er unterliegt aber nicht der Einkommensteuerprogression und es findet keine Doppelbesteuerung statt. Nach heutigem Stand der Gesetzgebung beträgt die steuerliche Belastung der Dividenden maximal 27,5%. In Österreich ist der Steuersatz für dieses Investment aber geringer. Im Jahr 2019 und 2020 lag er unter 20%. 

Wie sieht das Risikomanagement aus?

Ortner: Wir kaufen nicht nur „Liegenschaften“, sondern sehen diese als Portfolios hochkarätiger Mieter mit denen wir langfristige Mietverträge abschließen, deren Mieten auch an die Inflationsrate gekoppelt sind. Die einzelnen Transaktionen können Anleger in veröffentlichten Berichten transparent nachvollziehen. Zu unseren Mietern zählen u.a. Tesla, Hilton, Huawei, Google, Marriott, FedEx, Microsoft, Vichy, Carrefour, Lidl, Booking.com, Bridgestone, Heineken, HP, OBI etc. Entsprechend niedrig ist die Corona-Exposure der Mieten: Aktuell erhalten insgesamt weniger als 3 % unserer Mieter staatliche Wirtschaftshilfen. Das Auslaufen dieser Unterstützungsleistungen ist für uns und die Performance der Fonds somit auch kein echtes Thema. Warum das so ist, ist einfach erklärt: Wir führen vor dem Kauf eines Objekts eine sehr gründliche Analyse unserer Mieter durch. In manchen Fällen verlangen wir auch Kautionen und/oder Bankgarantien. Ein weiterer Aspekt ist eine „Sicherheitsmarge“ durch günstige Einkäufe.

Wie hoch sind die Kosten?

Kampner: Die Verwaltungsgebühr liegt bei 13,2% der Mieteinnahmen. Hinzukommt ein Rücknahmeabschlag von 12% auf den aktuellen Preis. Das Investment ist als langfristiges Investment gedacht, weshalb kurzfristig Liquidität kostet. Es ist zwar eine Rücklösung der Anteile ab einem Zeitraum von 10 Tagen durchaus möglich, die Folge wäre aber ein Verlust von 12%.  Hingegen nach 10 Jahren würden Anleger voraussichtlich bereits durch Kurssteigerungen den Rücknahmeabschlag kompensieren. Und nach drei Jahren erreichen Anleger durch Wertsteigerungen und Dividendenausschüttungen bereits den Breakeven. Doch viele unserer Anleger sehen das Investment durchaus auf einen Zeithorizont von über 20 Jahren. Darüber hinaus ist der Fonds auch als Investment für den investitionsbedingten Gewinnfreibetrag gemäß § 10 EStG geeignet, das im Anlagevermögen ab dem Anschaffungszeitpunkt mindestens 4 Jahre gehalten werden muss. Vor allem für Selbständige wie Ärzte, Anwälte und Architekten ist dies interessant.

Welche Vertriebsanreize bieten Sie?

Ortner: Vermögensberater erhalten eine einmalige Provision von 5,5%, Tippgeber wie Versicherungsmakler oder Agenten eine Tippgeberprovision von 2%.

 

risControl - März 2022

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