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Der Mieter als Wertschöpfer für Gewerbeimmobilienfonds

von

PHILIPPE CERVESI

Um jenes Renditeziel zu erreichen, das wir uns selbst gesetzt haben, fokussiert sich unsere Anlagepolitik auf das, was den Wert der Fonds und den Wert für Sie als Investoren schafft: den Mieter. Je solider der Mieter ist, desto besser kann man abschätzen, ob Mieten gezahlt werden, die wiederum den Wert für Sie ausmachen. Und wir zögern dabei nicht, ausgetretenen Pfade zu verlassen, um nach robusten Unternehmen zu suchen und langfristige Mietverträge zu vereinbaren. Denn anderen zu folgen bedeutet, das Risiko einzugehen, zu spät zu kommen.

Wir suchen nicht nach Immobilien in bestimmten Ländern oder Sektoren, sondern nach solchen Objekten, die potenzielle Rendite bringen können. Und wir können diese Überzeugung anhand von zwei Investitionsbeispielen veranschaulichen, die Ihr Fonds in diesem Jahr getätigt hat. Aufgrund der seit 2020 zeitweise geschlossenen Geschäften haben viele Investoren ihre Augen vom Handel abgewandt, sei es in den Stadtzentren oder auch in spezialisierten Gebieten in Stadtrandlagen. Unsere Kaufentscheidungen sind keine Frage der Branche oder gar des Landes - und einige Gelegenheiten, wie die, die wir diesen Sommer in Spanien und den Niederlanden wahrgenommen haben, kann man nicht ablehnen. Wir haben einen Gewerbepark in Malaga gekauft, Bahia Azul, der an zehn große Namen im Möbel- und Dekorationshandel vermietet ist und eine Rendite von über 8 % abwirft. Und wir haben das Mosae Forum gekauft, ein Einkaufszentrum im Herzen der Stadt Maastricht, das an weltbekannte Einzelhändler vermietet ist und eine Ankaufsrendite von über 7 % aufweist. In beiden Fällen sind diese Faktoren unserer Meinung nach zwei gute Gründe zu investieren.

Und es spielt dabei keine Rolle, ob die anderen Investoren lieber woanders suchen; für uns ist das sogar um so besser, denn wir profitieren von dem nachlassenden Druck auf einen heute vernachlässigten Sektor und kaufen zu guten Bedingungen. Was das Mosae Forum betrifft, so war ein weiterer Grund für den Abschluss dieses Kaufs, dass diese für 61 Mio. Euro erworbene Immobilie vor der Covid-19-Krise auf 72 Mio. Euro geschätzt wurde. Das lässt einen potenziellen Bewertungsspielraum erwarten, falls wir uns eines Tages für einen Weiterverkauf entscheiden sollten.

Diese Wertsteigerungsperspektive ist von entscheidender Bedeutung, da der Wiederverkauf ein integraler Bestandteil der Immobilienstrategie Ihres Fonds ist. Mit neun Verkäufen im Jahr 2021 wollte CORUM Origin insbesondere das Momentum in bestimmten Sektoren, wie z. B. dem Gesundheitswesen oder der Logistik, nutzen. Die Sonderdividenden aus den Wertzuwächsen durch diese Verkäufe wurden an Sie ausgezahlt. Aber sie sind in unseren Augen nicht "besonders". Sie sind vielmehr das Ergebnis unserer antizyklischen und reaktiven Politik, ebenso wie die Dividenden aus den Mieteinnahmen. Bei CORUM Origin war es unser Ziel ein Vermögen zu schaffen, das sowohl Rendite bringt als auch interessante Wiederverkaufsperspektiven bietet. Besonders genug, wie wir glauben, ebenso wie auch das Verkaufstempo im Jahr 2021 ...

Ich schließe mit einer Anmerkung, die sich auf die aktuellen Ereignisse Anfang 2022 bezieht und den Konflikt in der Ukraine. Ihr Fonds ist ausschließlich in Ländern der Europäischen Union investiert und folglich weder in der Ukraine noch in Russland. An der östlichen Grenze Europas besitzt der Fonds 7 Gebäude in den baltischen Staaten, die 5,2 % des Gesamtvermögens und 8,3 % der Mieteinnahmen ausmachen. Die baltischen Staaten sind Mitglieder der Europäischen Union, und seit 2004 auch Mitglieder der NATO. Letztere schenkt ihnen Aufmerksamkeit und besondere Unterstützung in der aktuellen Situation. Wir haben daher keine Bedenken hinsichtlich der Sicherheit dieser Länder. Bezüglich der Ertragsseite: der größte Mieter von CORUM Origin in diesen Ländern ist Depo, eine lettische Baumarktkette, die 5,2 % der Gesamtmieten ausmacht. Dieser starke Mieter betreibt keine Aktivitäten, die durch den Konflikt beeinträchtigt werden könnten.

Wir behalten die lokale Situation natürlich im Auge, sind im Allgemeinen jedoch zuversichtlich was die Performance Ihres Fonds betrifft – insbesondere angesichts der vielfältigen Mieter und der Stabilität dieser Unternehmen.

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